임대차 계약에서 밀린 월세 지연 이자에 대해 알아보겠습니다.

요즘 내수경기가 좋지 않아서 자영업을 하시는 분들이 굉장히 많이 힘들어하십니다. 코로나 때 힘든 것에 비할바가 아니라는 분들도 계실정도로 정말로 힘드신 분들이 많은데요. 그러다 보니 임대차계약에서 월세를 제때 못 내는 상황까지 가는 경우가 많습니다.
 

그래서 오늘은 임대차의 밀린 월세 지연이자에 대해 간단하게 알아보겠습니다.

 
 
▶ 임대차의 월세 연체 이자율
 

• 임차인이 월세 연체 ☞  임대인은 임차인에게 연체액에 지연 이자를 청구할 수 있습니다.
• 지연이자는 법정이율 ☞  주택 임대차는 5%, 상가 임대차는 6%

민법 제379조(법정이율) 이자있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼(5%)으로 한다.
 
상법 제54조(상사법정이율) 상행위로 인한 채무의 법정이율은 연 6분(6%)으로 한다.
 
 
▶ 양 당사자가 지연이자 약정을 했다면 약정이율을 적용합니다.
 

• 연 5% 또는 연 6% 초과 연체이자 청구가 가능합니다.
• 임대차계약 체결 시에 연체이자율 특약을 넣을 수 있습니다

특약사항 
↓        ↓
 
임차인이 월세를 연체하면 임대인은 연체한 다음날부터 납부 시까지 연 20%의 지체가산금을 추가하여 임차인에게 청구할 수 있습니다.
 

• 임대차의 월세 연체이자율에 대한 법률 규정은 없습니다.
• 월세에는 돈을 빌려주고 갚는 금전소비대차가 아니기 때문에 이자제한법 또는 대부업법 적용이 불가합니다.

여기서 금전소비대차란?
 
빌려주는 사람은 금전의 소유권을 이전하고, 빌리는 사람은 빌린 금전과 동일한 종류 ·질 · 양의 물건을 반한할 것을 약속함으로써 성립하는 계약.  
 
▶ 과도한 월세 연체이자율은 법원에서 제한이 가능합니다.
 

• 이제제한법 최고이자율 20%로 제한을 합니다.
• 소송촉진 등에 관한 특례법 12% 정도로 참조가 가능합니다.

따라서 만약 양당사자가 별도로 5%, 6% 로 하고 특별히 약정을 한다면 12%가 넘지 않는 선에서 약정을 하는 게 바람직합니다.
 
 
▶ 월세 연체이자 계산
 
 
일반적으로 임대차계약이 만료가 되면 임대인은 임차물 반환을 받으면서, 보증금을 반환할 때 밀린 월세를 공제하면 됩니다. 그에 따라서 임대차계약 만료일에 밀린 월세 공제하면서 연체이자 계산하는 게 일반적입니다.
 
하지만 만약 밀린월세를 그달마다 공제하기로 서로 약정을 했다면 보증금에서 공제하면 되니까 지연이자가 발생할 이유는 없습니다.
 
▶ 월세 연체이자 계산은 어떻게 하면 좋을까요?
 

예시)

• 월 차임 110만원(부가세 포함)
• 연 이율 6%( 일반적으로 상가는 6%)

30일 연체시)
 
110만 x 연이율 6% ÷ 365 x 30 = 5,425원    
 
60일 연체 시)
 
110만  x 연이율 6% ÷ 365 x 60 = 10,850원              

 
▶ 그렇다면 반대로 임차인이 임대인에게 연체이자를 받을 수 있을까요?
 

 

받을 수 있습니다.  임차인은 임차한 물건을 반납을 하고 이와 동시에 임대인은 상가보증금을 같이 임차인에게 반납을 해야 합니다.
 
보통 임대인의 경우 보증금을 통장에 가지고 있는 경우는 거의 없습니다.
다른 용도로 사용을 하거나 할 텐데 이런 경우엔 신규임차인에게 받은 보증금을 다시 기존 임차인에게 반납을 하는데 신규임차인이 구해지지 않은 상태에서 기존임차인이 해지가 돼서 나가게 되면, 이런 경우 임대인이 임차인에게 보증금을 반납하지  못했을 때 임차인이 보증금을 받아야 하는 다음날부터 연체이자를 받을 수 있습니다.
 
마지막으로 계약서 특약에 정확히 '몇 % 다'라고 정하지 않은 경우, 민법상 5%로 이자, 즉 지연 손해금을 계산을 합니다.
연체한 월세의 각 지급기일 다음날부터 임차인이 임대인에게 주택을 반환한 날까지 연 5%로 계산합니다.
 
그리고 연체된 월세와 그에 대한 지연손해금도 보증금에서 추가적으로 공제 후 반환을 할 수 있습니다.
( 몇 달 치 연체된 월세 + 지연손해금)
 

 
 
 

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