이사나 상속 등으로 일시적 2 주택이 되었을 경우 양도세를 물지 않는 비과세 특례를 적용받습니다.
구체적 요건을 알지 못해서 세금폭탄을 맞는 경우가 종종 있습니다.
1세대 1 주택자가 법령을 잘 모르거나 실수로 양도세 비과세 감면을 받지 못하는 경우가 꽤 있는데요.
1세대가 2년 이상 보유한 주택 1채만 소유하고 있더라도 해당주택이취득 당시 조정대상지역 안에 있다면 보유기간 중 2년 이상 거주한 뒤 팔아야 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다.
거주 요건을 충족시키기 위해서는 실제 거주와 함께 전입신고도 필수입니다.!
만약 1세대가 다주택 상태에서 조정대상지역에 있는 주택을 팔게 되면 양도소득세 중과세율(2 주택자는 기본세율 10% p→2021년 6월 1일 이후 20% p 가산, 3주택자 이상자는 기본세율에 20% p → 2021년 6월 1일 이후 30% p 가산) 이적용이 되고 장기보유특별공제가 배제되므로, 가능하다면 비조정대상지역에 있는 다른 주택을 먼저 팔고 난 뒤 조정대상지역에 있는 주택을 팔아야 절세가 가능합니다.
또한, 2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일까지 다주택자 중과가 한시배제되므로 이 기간에 주택을 팔 경우 절세가 가능합니다.
1) 조정대상지역의 주택을 팔더라도 2년 이상 거주할 필요가 없는 경우
- 조정대상지역 지정일(2017년 8월 2일) 이전 취득한 주택
- 조정대상지역 지정일(2017년 8월 2일) 이전 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 경우로서 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 경우
- 2019년 12월 16일 이전에 등록 (세무서 및 시·군·구)한 임대주택으로 임대의무기간 충족한 주택(2019년 12월 17일 이후 임대주택으로 등록한 경우에는 거주요건을 적용합니다.)
2) 1세대 1 주택을 부득이 2년을 채우지 못하고 파는 경우
1세대 1 주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우에는 양도 소득세가 비과세가 됩니다.
그러나 사회생활을 하다 보면 위와 같은 사실을 알고 있으면서도 부득이하게 2년 내에 집을 팔아야 하거나 빚으로 넘겨주어야 하는 때가 있다. 이런 경우 자포자기하여 아무런 생각 없이 소유권을 이전해 주면 나중에 양도소득세 때문에 더욱 곤란을 겪게 될 수 있습니다.
세법에서는 다음과 같은 때를 양도시기로 정하고 있으므로 이를 잘 활용하면 양도소득세를 절세할 수 있습니다.
<관련 법규: 「소득세법 시행령」 제162조>
- 대금청산일이 분명한 경우에는 잔금청산일
- 대금청산일이 분명하지 아니한 경우에는 소유권이전 등기접수일
- 대금청산 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 등기접수일
※ 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전 등기접수일 중 빠른 날. 단, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일.
통상적으로 부동산을 사고파는 경우 매도자와 매수자는 매매 계약을 체결한 후 바로 매매대금 전액을 주고받는 것이 아니라 계약체결 시에 계약금을 일부 지급하고 이후 중도금을 거쳐 마지막으로 매수자는 잔금을, 매도자는 매매거래용 인감증명서를 서로 주고받기 때문에 계약체결시점에 실제로 파는 시점(잔금을 청산하거나 등기이전일)까지는 어느 정도의 기간이 소요됩니다.
따라서 보유기간 2년을 채우기 전에 매매계약을 체결한 경우에는 2년을 채우기 위한 나머지 기간이 많이 남아 있다면 어려움이 있겠지만, 기간이 몇 달 남지 않은 경우에는 잔금지급일자를 조절하는 방법으로 양도세를 비과세 받을 수 있습니다.
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