일시적 2 주택의 개념은 얼핏 보면 개념 자체는 간단합니다. 1 주택의 비과세와 취득요건 그리고 매각 순서에 따라 다양하고 응용할 수 있는 부분이 많기 때문에 판단하기 아주 애매모호한 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 꼼꼼히 확인하고 넘어가야 되는 부분들이 많은데요. 오늘은 일시적 1 가구 2 주택에 대해서 전반적으로 한번 훑어보겠습니다.
일단 2 주택 보유자가 받을수있는 비과세 특례를 보면
일시적 2 주택 특례, 상속에 따른 2주택, 동거봉양합가 2주택, 혼인 2주택, 농어촌 주택, 부득이한 사유로 인한 2주택, 임대주택사업자 거주주택 비과세 특례나 조합원입주권을 소유하게 되었을때 받을 수 있는 특례 등등 이렇게 크게 카테고리를 나눌수 있습니다.
일시적 2주택 비과세 특례는
1세대 1 주택자가 신규주택을 취득해서 일시적으로 또는 한시적으로 2주택자가 되었을 때 일정 기간 내에 기존 주택을 처분하면 1세대 1주택 혜택을 적용해 주는 제도입니다.
일단 혜택을 받으려면 총 세 가지 요건을 갖추셔야 합니다.
1. 종전 주택이 1세대 1 주택 비과세 요건이 되는지 확인해야 합니다.
- 이 비과세 요건에는 보유요건과 거주요건이 있습니다.
보유요건은 종전주택을 2년 이상 보유했어야 합니다. (비 조정대상지역은 거주가 필요하지 않습니다.)
취득요건은 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주를 했어야 합니다. 이때 조정대상지역인지 여부의 판단기준은 "양도당시"가 아닌 "취득 당시"입니다.
2. 신규주택 취득요건을 충족시켜야 합니다.
종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 신규 주택을 취득하셔야 합니다. 만약 하루 차이로 1년 이상이 지나기 전에 신규주택을 취득했다고 하더라도 이 요건을 충족시키지 못합니다.
무조건 종전주택을 취득한 날로부터 1년이상 지나고 나서 신규주택을 취득하셔야 합니다.
3. 종전주택 양도 요건을 충족시켜야 합니다.
신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하셔야 합니다.
일단 여기서 1세대 1 주택 비과세 요건을 충족시켰다고 가정한 후에 예를 한번 들어보겠습니다.
예시) 2020년 10월 A 주택 취득 ☞ 2021년 9월 B주택 취득 ☞ 2024년 1월 A주택 양도 이럴 경우 비과세 특례를 받을 수 있을까요?
이 경우에는 일시적 2 주택 비과세를 못 받습니다. 그 이유는 신규주택 취득요건을 만족시키지 못했기 때문입니다.
B주택을 1년 이상이 아닌 11개월 만에 신규 주택을 취득했기 때문입니다.
예를 들었지만 며칠 차이로 1년의 기간이 안되어 안타깝게 비과세 혜택을 못 보는 것입니다. 무조건 1년 이상이 지난 후를 기억해야하고 그러고 나서 신규주택을 취득하셔야 합니다.
그렇다면 실제로 취득을 할 때, 법적으로 1년이상이 지났다는 게 무엇을 의미하는 것일까요?
만약에 2020년 12월 30일에 기존 주택을 취득했다 하면 1년 이상 기간이 지난 후는 2021년 12월 31일을 말하는 것입니다.
그리고 1년 이상 경과 되었는지를 판단할 때는 기존주택을 취득한 날인 초일은 산입 하지 않습니다.
여기서 초일이란?
기간을 계산할 때 첫째 날을 의미합니다.
예를 들어, 10월 27일부터 3일의 기간이라면, 초일은 10월 27일이 됩니다. 하지만 민법에서는 기간을 계산할 때 초일을 넣지 않는 것이 원칙입니다. 즉, 위의 예시에서 3일간은 10월 28일, 29일, 30일이 됩니다.
다만, 예외적으로 기간이 오전 0시부터 시작하는 경우에는 초일을 산입 합니다. 즉, 10월 27일 오전 0시부터 3일의 기간이라면 10월 27일, 28일, 29일이 됩니다.
다시 위의 예시로 돌아가보면 신규아파트의 취득요건은 충족시키지 못했지만 기존주택인 A주택을 을 3년 이내로 종전주택 양도 조건을 만족시켰습니다.
그런데 이 3가지 요건(위 1번 2번 3번)은 엔드 조건이라 모두 만족시켜야 비과세 특례를 받을 수 있습니다.
하나하나 조건을 따져서 만족시켰는지 반드시 확인하고 양도계획을 세우셔야 합니다.
또 다른 하나 중요하게 볼 것은 2022년 5월 31일 자로 소득세법 시행령 개정안이 확정되었기 때문인데요.
2022년 5월 9일 이전에 양도한 경우라면 종전 규정에 따라서 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 종전주택을 양도하고 세대전원이 신규주택으로 전입요건을 충족해야만 비과세 특례가 적용됩니다. 또, 소득세법이 많이 변경이 되다 보니 실제로 비과세특례요건을 따질 때 2018년 9월 13일 이전에 신규주택을 취득했는지 또는 2019년 12월 16일 이전에 신규주택을 취득했는지 이 둘다에 해당되지 않는지에 따라서 확인해야 할 기존 주택의 양도 시한과 세부조건이 다 다릅니다.
그래서 중요한 것이 내가 언제 개정된 법의 적용을 받는지 다 따져봐야 하기 때문에 자칫하면 비과세 요건을 놓치고 갈 수 있습니다.
결론
첫 주택을 1년째 되는날 두번째 주택을 구입 나는 현재 2주택이지만 첫주택을 3년 이내에 팔면 비과세입니다.
특히나 부동산은 공부상 정리가 한번 되어버리면 되돌리기가 어렵기 때문에 부동산을 양도하기 전에 여러 번에 걸쳐서 비과세 감면요건을 확인하고 진행해야 하며, 잘 모르겠으면 전문가를 통해 양도계획을 꼭 세우셔야 함을 잊지 마시길 바랍니다.
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