많은 사람들이 관심을 가지고 있는 곳에 조합원 입주권을 가지고 있다는 것은 저로써는 꿈같은 일이었습니다.
지금은 서울 외곽에 위치한 아파트에 살고는 있지만 마음속으로는 항상 서울 중심지로 향하고 있죠...
물론 지금은 그 관심이 많이 사그라들었지만 몇 년 전까지만 해도 재개발에 대한 관심은 많았습니다.
재개발에 의한 국민들의 부에 대한 열망은 한때 대단했다고 해도 과언이 아닐 정도로 재개발과 재건축에 대한 관심은 대단했었습니다.
그래서
오늘은 조합원 입주권은 몇 개까지 가질 수 있는지에 대해 알아보고자 합니다.
<조합원 입주권 개수 기준>
입주권의 보유 개수 기준은 도시 및 주거환경정비법에서 정해 놓은 주택공급 기준입니다. 이법의 제48조(관리처분계획의 인가)를 보면 그 내용이 5개 항목으로 구분되어 있습니다.
1. 재건축 시 고유한 주택 수만큼 공급할 수 있는 기준
① 과밀억제권역이 아닌 주택 재건축사업의 토지등소유자
② 근로자숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자
③ 국가, 지방자치단체, 주택공사 등
④ 「국가균형발전 특별법 」 제18조에 따른 공공기관 지방이전시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자
수도권은 대부분 과밀억제권역에 해당되므로 첫 번째 항목은 주로 지방에 해당되는 이야기입니다.
두 번째 항목은 개인이 아니라 회사에서 직원 복지용으로 사택이나 기숙사용 도로 사용하는 주택을 의미하고, 세 번째와 네 번째 항목은 공공기관과 관련이 있는 부동산이라고 보면 됩니다.
2. 재건축 시 과밀억제권역에서 투기과열지구가 아닌 주택 재건축사업의 경우 3 주택 이하로 공급할 수 있다.
과밀억제권역이라고 해도 투기과열지구가 아니라면 3개까지는 입주권을 받을 수 있다는 뜻입니다. 만약 내가 투자한 지역이 투기과열지구에 해당하지 않고 입주권이 5개가 있다고 가정을 해봅시다. 5개 중에서 2개의 주택은 조합 설립 전에 매도하는 것이 현명합니다. 그 이유는 입주권은 3개까지만 받을 수 있기 때문입니다.
3. 재건축 시 종전자산평가액 또는 주택의 주거전용면적의 범위에서 2 주택을 공급할 수 있다. 이중 1 주택은 전용면적 60㎡ 이하로 한다. 단, 이전고시일 다음날부터 3년 이내에 전매가 제한된다.
일명 원플러스 원(1+1) 분양이라고 하는 것이 여기에 속합니다. 쉽게 말해서 내가 가지고 있던 부동산의 종전자산평가액이나 주거전용면적이 크다면 입주권을 2개 받을 수도 있다는 뜻입니다. 다만 2개의 입주권 중 하나는 전용면적 60㎡ 이하의 소형주택이어야 합니다.
이때 추가로 받은 전용면적 60㎡ 이하의 소형주택은 이전고시일 다음날부터 3년 이내에 전매가 제한됩니다. 주의할 점은 이전고시일은 준공인가일이나 입주일과 다르다는 점입니다.
이전고시는 통상 입주하고 몇 달이 지나서 하게 되는데, 이전고시가 이루어져야 아파트 보존등기를 할 수 있습니다. 쉽게 생각해서 아파트 보존등기가 된 후 3년 동안 전매가 되지 않는다고 보시면 됩니다. 준공인가일이나 입주 후 3년이 아니라는 사실을 명심해야 합니다.
<재개발 입주권 개수 기준>
재개발은 재건축가 달리 주택의 보유 개수만큼 입주권을 주는 것이 아니라, 보유한 주택의 종전자산평가액을 합산하여 1개의 입주권만 받을 수 있습니다. 이것을 모르고 여러 채의 주택을 매입해도 마찬가지입니다. 재개발 입주권을 계산할 때에는 개인이 아니라 세대원 전체의 보유 주택을 모두 합치기 때문입니다. 이때 부부의 주민등록이 따로 되어 있다고 해도 마찬가지로 한 세대로 보고 있습니다.
다만, 종전자산평가액을 합산한 금액이니 주거전용면적이 원 플러스 원으로 받을 분양가액의 합산금액이나 주거전용면적보다 크다면 원 플러스 원으로 입주권을 받을 수 있습니다.
다른 경우도 있습니다. 주택을 1채만 보유했지만 그 집이 커서, 종전자산평가액이나 주거전용면적이 원 플러스 원으로 받을 아파트의 분양가액이나 주거전용면적보다 크다면 마찬가지로 2개의 입주권을 받을 수 있습니다.
따라서 일반분양 물량이 많은 재개발 사업장의 경우는 원 플러스 원 입주권을 염두에 두고 미리 종전자산평가액이나 주거전용면적이 큰 매물을 매수하는 것도 좋은 투자 방법입니다.
단, 여기서 주의할 점은 추가로 받을 소형평형에 대한 신청자가 많아 조합원끼리 경합이 발생할 경우, 우선권은 1 주택 신청자에게 돌아간다는 사실입니다.
소형평형을 신청한 조합원이 많아서 남는 소형평형이 없다면 비록 종저나산 평가액이나 주거전용면적의 합이 커도 원 플러스 원 분양을 받을 수 없기 때문에 조심해야 합니다.
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