임대인이 파산을 해서 법원에서 서류가 날아오면 임차인 입장에서는 혹시라도 내가 보증금을 못 받고 쫓겨나는 거 아닌가 하는 이런 염려를 할 수 있습니다. 결론부터 말씀드리면 대항력 또는 전세권 설정이 되어 있다면 임대인이 또는 집주인이 파산을 했다고 해서 너무 걱정하지 않아도 됩니다. 왜 걱정을 하지 않아도 되는지 밑에서 자세히 다루어 보겠습니다.
임대인이 파산신청을 하게 되면
파산을 진행하면 파산관재인이 있는데 이 파산관재인이 임대인의 재산을 관리하게 됩니다. 그렇지만 이 파산관재인조차도 임대차 계약을 자기 마음대로 해지를 할 수 없습니다. 다만, 여기에 조건이 있는데요.
그 조건은 바로....
파산신청 들어가기 전에 임차인이 대항력을 갖고 있는지가 관건입니다.
그러면 아무리 파산관재인이라 하더라도 자기 마음대로 이 계약을 해지할 수 없습니다.
대항력은 주택인 경우에는 임차인이 주택을 인도받고 전입신고가 되어있어야 합니다.
상가는 상가 인도를 받도 사업자 등록이 되어있어야 합니다.
집주인이 파산을 했다고 해서
사실 세입자입장에서는 크게 달라지는 것은 없습니다.
원칙적으로 세입자는 월세가 있으면 집주인 대신 파산관재인한테 월세를 매달 내야 되고, 내 마음대로 다른 사람한테 전전세를 주거나 할 수없습니다.
만약에 임차인이 월세를 2 기분 (2달) 이상 안 내거나 무단 전대*하다가 걸리면 이때는 세입자가 아무리 대항력이 있다 하더라도 파산관재인이 이 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
*전대: 빌리거나 꾼 것을 다시 다른 사람에게 빌려주는 행위
그런데 이런 것들은 집주인의 파산과 상관없이 임대차에서 똑같이 적용되는 내용입니다.
그런데 세입자 입장에서는
집주인이 파산을 해가지고 내가 보증금을 제대로 받는 것도 불확실한데 월세까지 매달 내는 게 썩 내키지가 않습니다.
윗글에서 월세를 안내면 임대차계약이 해지가 된다고 말씀을 드렸는데 그래서 무작정 월세를 안 내거나 할 수는 없습니다.
하지만 여기에도 방법은 있습니다.
임대인 파산 시 대처법
먼저, 보증금+ 월세(전월세)로 계약을 했다면
임대인의 파산신청 이후의 월세 납부 중지를 하면 되는데 그렇다고 무작정 미납은 파산관재인이 임대차계약을 해지할 수 있으니 절대로 하지 말아야 합니다.
반드시 매달 나가는 월세를 보증금에서 상계*하겠다고 파산신청인과 미리 협의하는 것이 필수입니다.
*상계: 채무자와 채권자가 같은 종류의 채무와 채권을 가지는 경우에, 일방적 의사 표시로 서로의무와 채권을 같은 액수만큼 소멸함.
| 파산법 제94조 (차임, 보증금, 지대의 상계) ① 파산채권자가 임차인인 때에는 파산선고시의 당기 및 차임에 관하여 상계를 할 수있다. 보증금이 있는 때에는 그 후의 차임에 관하여도 또한 같다. ② 전항의 규정은 자료에 이를 준용한다. |
그래서 이렇게 월세로 상계하여 계속 보증금을 줄여나갈 수 있는 것입니다.
예시)
보증금이 1,000만 원이다라고 가정을 했을 시, 월세는 100만 원이다라고 하면 보증금이 월세의 10개월치가 되니까
임차인은 보증금이 다 없어지는 10개월 동안 월세를 안 내고 살 수 있는 것입니다.
집주인에게 받을 보증금이 없어지게 되니 집주인에게 따로 보증금을 돌려달라고 할 필요가 없는 상황이 만들어지게 되는 것입니다.
결론은 월세로 보증금이 전액 상계가 되면 파산절차랑 무관하게 해결이 가능합니다.
만약 보증금이 월세로 다 없어지기 전에 파산절차가 끝나서 일부 상계가 덜 되더라도 금액이 줄어든 만큼 나의 리스크도 그만큼 줄어드는 것이지요.
위에 말한 방법은 보증금도 있고 월세도 있는 경우에 써먹을 수가 있는데요.
만약 월세가 없는 올 전세인 경우에는
다른 방법을 써야 합니다. 만약 현재 살고 있는 전셋집에서 더 이상 살기 싫어서 보증금을 받고 나가고 싶다면 파산관재인과 협의를 통해 파산진행 중 중간에 나가는 방법이 있는데요.
그 방법은
못 받은 보증금을 퇴거비 명목으로 다른 채권자들보다 먼저 받고 나가는 것으로 파산관재인과 화해계약을 체결하는 것입니다.
이렇게 되면 파산 중간에 세입자가 보증금을 받고 임대차계약을 종료할 수 있습니다.
그런데 이런 방식은 파산관재인이 임차인한테 보증금을 돌려줄 돈이 마련되어 있을 때 가능한 예외적인 케이스이기는 합니다.
실무상으로 집주인이 파산을 했을 때
파산관재인이 집을 경매로 매각을 해서 매매대금을 받으면 이 돈으로 임차인한테 전세보증금 반환하거나, 아니면 집이 이미 경매로 진행되고 있으면 경매절차에서 세입자한테 보증금을 배당해 주고 마무리를 하는 경우가 많이 있습니다.
대항력이나 확정일자가 있는 임차인은
임대인이 파산을 하더라도 경매에서 채권신고를 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
소액임차인 최우선 변제금의 해당되는 금액은 최우선으로 받고 그 나머지 돈은 확정일자 순으로 배당을 받습니다.
만약에 집이 시세보다 너무 싸게 낙찰되어 매각대금이 생각보다 많이 안 나왔으면 보증금을 전액 다 돌려받지 못할 수 있습니다.
이렇게 못 받은 보증금은 임대인이 파산면책받게 된다면 더 이상 보증금을 달라고 할 수 없습니다.
쉽게 말해 이 부분은 임대인에게 떼이는 부분이라고 할 수 있습니다.
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