- 전세금 안전장치 임차권 등기, 집주인 확인 없이도 가능합니다.
7월 19일부터 소중한 전세 보증금을 지키기 위한 안전장치인 '임차권등기'를 집주인 확인 없이도 할 수 있게 되었습니다.
임차권등기란?
임차권등기는 전. 월세 임대차 계약 만료 시점에 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 보증금을 돌려받을 권리를 유지하기 위해 등기부등본에 미반환 된 보증금이 있다는 사실을 법원에 신청하여 명시하는 제도입니다.
임차권등기를 마친 세입자는 이사를 가더라도 보증금을 돌려받을 대항력과 우선변제권이 유지할 수 있게 됩니다.
개정 전후 차이
개정 전에는 법원의 임차권등기 결정이 난 후, '임차권등기명령 결정'이 집주인에게 송달되어야 임차권등기가 완료되었습니다.
만약 집주인이 의도적으로 송당을 피하거나, 사망 또는 주소불명 등으로 송달되지 않을 경우에 임차권등기가 되지 않는 문제가 있었습니다.
그래서 지난 3월 주택임대차보호법을 개정하여 법원에서 임차권등기 명령이 결정되면 집주인에게 송달되지 않더라도 임차권등기가 완료되도록 하였습니다.
7월 19일부터 조기 시행
주택임대차보호법 개선은 올 10월 시행 예정이었으나, 전세사기 피해자를 보호하기 위해 3개월 정도 시행일을 앞당겨 7월 19일부터 개정된 주택임대차보호법이 시행되었습니다.
주택임대차보호법 개정 시행으로 '임차권등기명령' 신청수가 가파르게 늘고 있다고 합니다.
전. 월세 임대차 계약 만료 시점에 계신 분이라면 임차권등기를 통해 소중한 전세금을 안전하게 보호할 수 있도록 해야겠습니다.
임차권등기의 효과
- 대항력 및 우선변제권의 유지
- 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에 , 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건이 상실되더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.
(⌜주택임대차보호법⌟ 제3조의 3 제5항).
⁕ 따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택의 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
- 대항력 및 우선변제권의 취득
- 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.(⌜주택임대차보호법 ⌟ 제3조의 3 제5항 본문).
⁕ 다만, 임차권등기를 마치면 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.
- 소액보증금의 최우선변제권 배제
- 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다.(⌜주택임대차보호법⌟ 제3조의 3 제6항).
⁕ 이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.
신청요건
- ① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 또는 시. 군 법원에 임차권등기명령을 할 수 있습니다.(⌜주택임대차보호법⌟ 제3조의 3 제1항).
- 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
- 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차목적을 달성할 수 없이 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(⌜민법⌟ 제625조).
- 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우(⌜민법⌟ 제635조 제2항 제1호).
- 임차주택의 일부가 임차인의 과실이 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용. 수익 할 수 없게 되고, 그 잔존 부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(⌜민법⌟ 제627조).
- 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우(⌜주택임대차보호법 ⌟ 제6조의 2).
- 임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존부분으로 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우(⌜민법⌟ 제627조).
- 임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함(⌜임차권등기명령 절차에 관한 규칙⌟ 제2조 제1항 제5호).
신청가능한 임차주택 범위
- 등기된 경우에만 신청이 가능하고(무허가 불가), 건축물관리대장이 있어 소유권보존등기가 가능한 경우
- 다가구주택에 거주 시 일부분 임차 시에도 가능하고 주거시설이 아닌 공장 사무실도 임차하면 신청가능합니다.
임차권등기서류 신청서류
- 임차권 등기명령 신청서 + 부동산 목록 6장
- 등기사항전부증명서(등기부등본)
- 임대차계약서 사본(확정일자가 찍힌 계약서)
- 등록세 + 지방교육세, 법원등기 수입 증지, 송달료 납부 영수증
- 임대차계약해지통보서 사본
- 주민등록등본
신청서 제출 시 첨부서류
- 임대인 소유 등기된 주택 등기사항전부등명서
- 임대인 소유 아닌 건물은 임대인의 명의 소유권보존등기 할 수 있는 증명 서면(건축물대장)
- 임대차계약서
- 대항력 취득 주택점유 시작 날과 주민등록 마친 증명 서류
- 우선변제권 취득주택은 점유 시작한 날과 주민등록 마친 증명서류
- 우선변제권 취득주택은 점유시작한 날과 주민등록을 마친 날 소명하는 서류(확정일자가 있는 임대차계약서)
- 용도가 주거시설 아닌 곳 거주 시 계약시점부터 지금까지 주거용으로 사용하고 있는 증거 서류(전기세 납부고지서)
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