오늘은 개발될 만한 토지 고르는 법, 반드시 알아야 할 매도 가격 협상 노하우, 기획부동산의 사기를 피하는 법, 마무리 순으로 알아보겠습니다. 자세한 내용은 아래의 글에서 좀 더 다루어 보겠습니다.
목차
1. 개발될 만한 토지 고르는 법
2. 반드시 알아야 할 매도 가격 협상 노하우
3. 기획부동산의 사기를 피하는 법
4. 마무리
1. 개발될 만한 토지 고르는 법
부동산 토지에 입찰할 때 다음과 같은 원칙을 따른다.
- 유찰 횟수를 본다.(최소 50% 이하로 떨어진 물건들)
토지는 운이 좋으면 짧은 기간에도 수익을 낼 수 있지만 대부분 몇 년 이상 묵혀둔다 생각하고 입찰해야 한다. 빠르게 수익 내는 것이 꼭 좋은 것만은 아니다. 토지 매입 후 1년 이내 매도 시 양도세가 55%, 1년 이후 2년 아냐 매도 시 44%이기 때문이다. 수익이 크다고 해도 대부분 세금으로 빠져나가기 때문에 5년 이후를 바라보고 투자하는 것이 좋다. 시간이 걸리는 투자이기 때문에 무조건 싸게 낙찰받아야 한다. 최소 50% 정도는 저렴하게 말이다. 싸게 사면 절대 손해 보지 않는다.
- 조회 수를 확인한다
물건마다 조회 수를 확인하여 조회 수가 높으면 입찰가를 좀 더 높여 쓴다. 아무래도 많은 사람의 관심을 받고 있는 물건이라 낙찰가가 높아질 수 있기 때문이다. 가끔은 조회 수가 높아 원래 생각했던 것보다 좀 더 높은 가격을 써냈는데 단독으로 낙찰되는 경우가 있다. 이럴 때도 실망할 필요는 없다. 조금 줄어드는 것이지 어차피 수익은 나기 때문이다.
- 역세권인지 살펴본다
묻어놓는 투자를 할 때 가장 중요한 기준이다. 역과의 거리가 500m 이내인 물건으로 찾아보다. 역이 있는 곳과 없는 곳 중 어디가 개발이 더 잘될 수 있을까? 당연히 역세권이다. 1차로 500m 이내의 물건을 찾고, 2차로 700m 이내까지 살펴보자. 특별한 경우를 제외하고는 역에서 1km가 넘어가는 토지에는 입찰을 하지 않는 게 좋다.
- 주변이 낙후되어 있는지 확인한다
주변에서 난개발이 되는 지역은 일단 긍정적으로 본다. 난개발 되는 곳 주변은 대부분 낙후돼 있다. 이런 곳은 대개 빌라는 최소 25년 이상에 단독주택은 30년 이상이며, 40년 이상 된 건물들로 가득 채워져 있다. 낡았다는 건 무엇을 의미할까?
앞으로 새로워질 일밖에 없다는 것이다. 대규모 개발은 못하더라도 낡은 건물 2~3개를 합쳐서 개발을 하는 식으로 소규모 재개발. 재건축이 진행될 수밖에 없다. 개발될 때 내가 낙찰받은 토지가 반드시 포함될 수밖에 없는 곳을 골라 선점해 놓는 것이 핵심이다.
- 주변에 초등학교가 가까이 있는지 살펴본다.
신축 빌라들이 들어서는 곳에 초등학교가 있다면 금상첨화다. 모든 사람이 아파트에 거주할 수 있는 건 아니다. 아파트를 대체할 수 있는 방 3개에 화장실 2개짜리 신축 빌라들도 분양이든 세든 잘 나간다. 이런 사실을 빌라 짓는 업자들이 가장 잘 알고 있다. 초등학교 인근 지역에서 오래된 건물들 사이에 있는 도로나 앞마당으로 사용되고 있는 대지 등이 나오면 투자해 두자. 빌라를 지을 때 내 땅을 사겠다고 반드시 연락이 올 것이다.
2. 반드시 알아야 할 매도 가격 협상 노하우
① 매도 협의를 할 때 처음에는 시세의 최대치를 불러야 한다.
대부분의 매수자들은 무조건 깎으려 들기 때문이다.
② 5% 룰을 지키며 협의하도록 한다.
최대치를 부른 상태에서 5%씩 내려준다. 여러 번 깎아준다는 인상을 주면 상대방도 협의를 통해 가격을 낮췄다며 만족 해 한다.
③ 매도 가격을 미리 생각해 두자.
매도 전에 내가 받고 싶은 가격을 꼭 생각해두어야 한다. 즉흥적으로 협의를 한다면 내가 생각했던 것만큼 가격을 못 받아 매도를 하고도 기분이 찜찜해질 수 있다.
3. 기획부동산의 사기를 피하는 법
경. 공매 지분 물건에 입찰하기 전에 전 등기사항전부증명서는 반드시 확인해야 한다. 등기사항전부증명서만 살펴봐도 기획부동산에서 작업 들어간 토지에는 다음과 같은 세 가지 특징이 있다. 이런 흔적이 보이면 그 물건은 피하는 것이 좋다.
① 공유자가 많다. 적게는 일곱 명에서 최대 100명이 넘는 공유자가 포함되어 있다.
② 공유자들의 성과 나이, 사는 곳이 대부분 다르다. 기획부동산 회사에서 무작위로 전화를 돌려 불특정 다수에게 매입 권유를 하기 때문에 공유자 간 연관성이 전혀 없다.
③ 단 시간에 불특정 다수에게 매도한 흔적이 보인다.
4. 마무리
정부에서 고속도로를 놓는 다던지, 고속철도를 놓는다던지, 신도시를 만든다던지 하는 것들은 이미 도시개발계획에서 다 수년 전부터 고지가 됩니다. 이런 정보를 몇 년 전부터 관심을 가지고 주시를 했다면 기회가 오기 전 남들보다 앞선 정보력으로 좋은 위치를 선점하게 되고 이는 곧 수익과도 연결이 됩니다.
구글에서 부동산에 대한 검색을 많이 하다 보면 구글의 인공지능이 자동으로 이런 기사들을 여러분이 관심이 있어할 것을 알고 띄어줄 것입니다. 마치 유튜브에서 여러분들한테 여러분들이 관심이 갈만한 비슷한 영상을 계속 추천해 주는 것과 동일합니다.
그래서 똑똑한 구글 비서를 여려 분들 곁에 두고 계속 학습을 시키세요. 좋은 정보를 계속 가져다주도록...
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