오늘은 경매를 진행할 때 상황별로 대처방법을 배워보자. 자세한 내용은 아래의 글에서 좀 더 알아보자.
목차
1. e-그린우편으로 매매의뢰서 보내는 법
2. 이익을 극대화하는 상황별 노하우
3. 돈이 부족할 때는 공동투자로 해보자.
1. e-그린우편으로 매매의뢰서 보내는 법
내용증명이나 매매의뢰서든, 인터넷우체국을 이용하면 집에서 편하게 발송할 수 있다. 내용증명과 매매의뢰서를 보내는 방식은 동일하니 잘 활용하길 바랍니다.
① 인터넷우체국(epost.go.kr)에 가입한다.
② 상단 메뉴 바 앞에 있는 3개짜리 선(≡)을 누른다.
③ 전자우편에서 'e-그린우편'을 클릭한다.
④ '신청하기'를 누른다.
⑤ 우편물 선택에서 보내고 싶은 방식을 체크한다.
⑥ '받는 분'에 공유자의 이름과 주소를 적고, '받는 분 목록'에 추가를 누른다.
⑦ '본문작성' 클릭 후 '우편직접작성'을 체크하고 하고 싶은 말을 적는다.
⑧ 주소검증을 해주고 확인을 누른다.
⑨ 마지막으로 원하는 결제 방식을 선택하 후 입금한다.
※ 매매의뢰서나 내용증명을 보낸다고 해서 상대방에게 반드시 연락이 오는 것은 아니다. 80% 이상은 연락이 없다.
법적효력이 없을뿐더러 공유자들이 등기부상에 나와 있는 주소지에 살고 있을 가능성도 적기 때문이다.
연락이 없다고 해서 실망할 필요는 없다. 공유물분할청구소송을 진행하면 공유자와 반드시 연락을 취할 수 있다.
2. 이익을 극대화하는 상황별 노하우
주거용 지분 물건이라고 해서 채무자 또는 공유자가 낙찰받은 물건지에서 살고 있다는 보장은 없다. 다음과 같이 여러 가지로 생각해 볼 수 있는데, 누가 살고 있느냐에 따라 대응 방법이 조금씩 다르다.
- 채무자와 공유자가 함께 살고 있는 경우
가장 협의하기 좋은 상황이고 대부분 빠르게 해결된다. 이곳에 채무자와 공유자가 함께 거주하고 있기 때문에 낙찰자의 2분의 1 지분에 대한 사용료를 받을 수 있다.
- 집이 비워져 있는 경우
집이 비워져 있을 때는 공유자를 빨리 찾는 것이 중요하다. 그런 다음 모든 공유자와 협의하여 매도하는 것이 최고의 해법이다.
- 채무자만 살고 있는 경우
채무자가 거주하고 있을 때도 집이 비워져 있는 경우와 마찬가지로 다른 공유자를 빨리 찾는 것이 중요하다. 채무자가 월세를 줄 수 있는 상황이 아닌 경우가 대부분이기 때문에 공유자와 협의해서 채무자를 이사시키고 함께 매도하는 것이 가장 좋은 방법이다. 공유자들이 어떤 반응도 보이지 않고 채무자가 어떻게 되든 신경을 안 쓰는 경우도 있는데, 이때는 어쩔 수 없이 장기전에 돌입해야 한다. 공유물분할청구소송을 진행한 후 누군가에게 매각될 때까지 기다려 배당을 받아야 한다.
- 세입자가 살고 있는 경우
주거용 지분 물건 중에서 세입자가 살고 있는 경우는 극히 드물다. 그렇지만 간혹 대항력이 있는 세입자가 거주 중인 경우가 있다. 이때는 입찰을 하지 않으면 될 것이고, 유찰이 많이 되어 세입자에게 보증금을 돌려주고도 수익을 낼 수 있는 가격까지 떨어진다면 입찰해 볼 수도 있다. 이때는 낙찰자가 세입자에게 우선 보증금을 모두 돌려준 후 공유자에게 구상권을 청구할 수 있다. 다소 복잡하기 때문에 큰 수익이 날 것 같지 않다면 입찰하지 않는 게 좋다.
3. 돈이 부족할 때는 공동투자로 해보자.
지분 물건은 대출을 받기가 어렵다. 1 금융권에서는 아예 받을 수 없고 공격적으로 영업하는 2 금융권에서는 20~30% 정도 받을 수 있다. 물론 금리는 높고 부수 거래로 상조나 화재보험까지 가입해야 겨우 해준다. 돈이 부족하고 대출이 안 나온다고 해서 투자를 멈춰야 할까? 그럴 순 없다. 이가 없으면 잇몸으로라도 뜯고 맛보려는 노력을 계속해나가야 한다.
돈이 부족할 때는 공동투자만큼 좋은 게 없다. 나 또한 투자 초창기부터 지금까지 공동투자를 계속해오고 있다. 지인이든 스터디 동료든, 돈이 부족한 사람들끼리 경험치를 쌓기 위해 적극적으로 공동투자를 해보자. 단, 소액으로 하는 것이 좋다.
공동투자 경험이 없는 사람들끼리 너무 큰돈을 투자하면 여러 가지 변수에 흔들리기 쉽기 때문이다.
공동으로 투자할 때는 다음의 세 가지 원칙만 잘 지키면 된다.
① 공동투자가 진행 중일 때 중도해지는 없는 것을 원칙으로 한다.
② 부득이한 경우 중도해지를 요구할 수 있지만, 나머지 투자자 중에서 1인 또는 수인이 중도해지 청구인의 지분을 인수할 수 있다.
③ ②번의 경우 지분의 프리미엄(투자원금 외에 추가로 지출된 비용, 수리비용, 기대비용 및 기타 일체)은 인정하지 않고 오직 중도해지 청구인이 최초에 투자한 원금만 돌려받을 수 있다.
이상의 세 가지 원칙에 합의하고 모두가 확약서를 주고받는다면 별다른 문제없이 공동투자를 할 수 있을 것이다.
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