나는 경제적 자유를 이루는 가장 빠른 길이 부동산 경매. 공매라고 생각한다. 또한, 경매를 처음 접하는 초보자라면 경매 팁에 대해 관심을 가지면 좋을것 같다고 생각한다. 이어지는 내용은 아래의 글에서 좀 더 다루어 보자.
목차
1. 물건지의 전입자를 확인하는 법
2. 현장조사 하는 법
3. 셀프 인테리어 노하우
4. 마무리
1. 물건지의 전입자를 확인하는 법
은행은 대출 실행 시 반드시 전입세대열람을 해서 전입자가 있으면 누구인지 확인한다.
가족이라면 무상임대차확인서를 받아둔다. 전입세대열람을 하려면 예전에는 관할 주민센터까지 가야 했다. 현재는 전산이 모두 연결되어 있어 전국 어떤 주민센터에서든 전입세대열람원을 떼서 볼 수 있다. 준비물은 해당 물건 경매 정보지 출력물, 열람 신청서다.
채권자인 은행에서는 해당 담보물에 전입된 사람들의 신분을 모두 파악하고 있다. 이것이 확인이 되지 않으면 대출을 해주지 않는다. 은행에 연락해서 무상임대차확인서를 보여달라고 하거나 존재 여부를 알려달라고 하는 사람들이 있는데, 열에 아홉은 알려줄 수없다는 답변이 돌아온다. 개인정보이기 때문에 함부로 내줄 수가 없는 것이다.
선순위 임차인 사건의 핵심은 점유자가 실제로는 대항력이 없거나 허위임차인이란 사실을 입증하는 것인데, 은행에서 무상임대차확인서를 가지고 있다는 정황만으로는 명도소송에서 이길 수 없다. 심증만으로 판단하는 것은 위험하며, 은행이 보유한 무상임대차확인서를 재판부가 볼 수 있으면 좋다. 나는 미리 은행에 찾아가서 낙찰 후 사실조회신청을 할 테니 꼭 제출해 달라고 부탁해 둔다.
선순위 임차인을 상대로 명도소송을 제기하면 법원은 은행에 '사실조회신청서'를 통해 무상임차 관련 서류가 있는지 확인해 달라고 요청한다. 채권자(은행)는 낙찰자의 요구에 응할 이유가 없으나 국가기관인 법원이 요청한다면 그 사본을 법원에 보낼 수 있다. 하지만 은행이 100% 보내주는 것은 아니다. 사실조회신청을 했지만 은행에서 그런 서류가 없다는 회신이 오면 소송에서 패소할 확률이 높아지므로 심증만으로 입찰하는 것은 위험하다.
2. 현장조사 하는 법
현장조사를 하러 대개 중개사무소를 찾아갈 것이다. 어설프게 감추지 말고 솔직하게 얘기하자. 항상 자신과 타인에게 당당해야 한다. 그 기운과 자신감은 중개사무소 소장님에게도 그대로 전달된다.
"경매 때문에 왔습니다. 0동 0호 기본형인가요? 인테리어 하면 얼마에 전세가 나가나요?"
궁금한 점 모두 물어본다. 현장조사를 할 때는 다시는 오지 않는다. 는 각오로 임해야 한다.
"낙찰받으면 당연히 소장님께 가장 먼저 내놓을 거어요."
혹시 낙찰을 받지 못하더라도 나는 기프트콘을 보낸다. 무려 30분 이상의 시간을 내주는 소장님도 있는데 그깟 1만 원짜리 기프트콘을 아까워한다면 투자자로서 오래가긴 어렵다고 봐야 한다. 나는 보내는 기프트콘 금액의 10배 이상 충분히 벌 자신은 있다. 내게 필요한 것은 '정확한' 정보이지 '어설픈' 정보가 아니다. 어설픈 정보는 오히려 입찰가를 산정하는 데 혼란만 줄 수 있다. 그들의 노고 진심으로 감사하고 베풀면 좋은 관계는 자연스레 따라오게 되어 있다.
서류상의 검토(권리분석)느 빨리 마치고 현장으로 가는 것이 중요하다. 진짜 돈 되는 정보는 인터넷에 올라오지 않는다.
예를 들어 노후 아파트라면 누수나 층간 소음이 걱정될 것이다. 이런 것은 인터넷을 아무리 검색해도 나오지 않는다.
층간 소음에 예민한 사람이고, 훗날 자신이 입주할 가능성이 있는 아파트에 입찰한다면 현장에 가봐야 한다. 경매 나온 집을 방문할 필요는 없다. 환대받을 가능성이 없기 때문이다. 바로 윗집에 가는 것은 괜찮다. 신혼부부가 사는지, 어린 자녀를 둔 부부가 사는지, 은퇴 노부부가 사는지에 따라 층간 소음의 정도가 달라질 수 있기 때문이다. 혹시 어린이 자전거가 복도공용 부분에 여러 대 놓여 있다면 십중팔구 개구쟁이들이 살고 있다고 보면 된다. 실거주 목적의 집이라면 다소 감가 해서 입찰하거나 입찰을 보류하는 것이 좋다.
누수 문제에 대해서는 바로 아랫집을 방문해 본다. 경매 때문에 왔다고 솔직히 얘기하고 협조를 구하면 대부분 싹싹하게 대해준다. 물론 빈손으로 가기보다는 휴지나 박카스 한 박스 정도는 들고 가는 것이 좋다.
3. 셀프 인테리어 노하우
- 업체선정: 업체를 선정하기 전에 자신이 이 집을 어떻게 꾸밀 것인지에 대해 80%는 계획해놓아야 한다. 예를 들어 싱크대 업체를 선정하기 전 상부장과 하부장의 너비와 종류, 색깔을 미리 생각해 놓는 것이다. 아무 기준 없이 모든 선택권을 업체에 넘긴다면 마음에 들지 않는 부분이 생겨 재시공을 해야 할 수도 있다. 그리고 최소 세 군데 이상의 업체를 선정하여 방문 견적을 받아보고, 결정했다면 반드시 계약서를 작성해야 한다. 문서 없이 구두로만 진행할 경우 업체에서 말을 바꿀 수 있기 때문이다. 어떤 업체와 계약해야 할지 고민된다면 블로그와 후기를 통해 하자 보수를 확실하게 책임지는 곳을 선택하자.
- 인테리어 순서: 인테리어의 시작은 철거다. 싱크대 업체와 새시 업체 등을 같은 날에 부르면 폐기물 처리를 제대로 하지 않고 가는 경우가 있다. 본인이 직접 상주하면서 관리하기 어렵다면 하루씩 시간 간격을 두어 업체를 부르는 것이 현명하다. 철거가 완료된 후 화장실, 각종 타일 작업, 새시, 문, 싱크대 설치 등을 업체와 스케줄을 맞춰 진행하면 된다. 페인트 작업, 필름작업은 미리 해놓으면 오염될 수 있기 때문에 뒤쪽으로는 빼는 것이 좋다. 도배와 장판 또한 가장 마지막에 하는 것을 추천한다. 이때 전기 작업이 가능하다면 조명과 콘센트를 직접 교체라면 된다.
- 현관문과 도어록: 집의 첫인상은 현관문과 도어록이 좌우한다. 현관문이 오래됐다면 필름 작업과 페인트 작업을 할 수 있는데 그중 필름 작업을 추천한다. 도어록은 저가형보다 일체형 푸시풀로 바꿔주면 고급스러운 느낌이 난다. 35년이나 된 오래된 아파트를 인테리어 할 때 현관문과 도어록에 공을 들여 매수인에게 높은 만족감을 준 일도 있었다. 당시 현관문과 도어록 교체 등에 약 50만 원이 들었다.
- 싱크대: 내부 인테리어 중 가장 신경을 써야 하는 부분이 싱크대다. 한번 설치하면 오랫동안 사용하는 경우가 많기에, 나는 유행을 타지 않는 무광 기본 컬러에 손잡이를 달지 않아 깔끔함을 더했다. 그리고 오래된 아파트는 수도꼭지가 벽에 연결되어 있는 벽수전이 많은데, 싱크대에 붙어 있는 입수 전으로 변경하는 것이 쓰임새와 미관상 좋다. 쿡탑은 비용 대비 가성비가 높아 설치하는 것을 추천하며 식탁 조명에 포인트를 주어 주방 분위기를 사려주는 것도 좋다.
- 새시: 인테리어 비용 중 가장 많은 부분을 차지하는 것이 새시다. 오래된 알루미늄 새시가 설치되어 있다면 단열에 문제가 있을 확률이 높다. 코킹이 낡으면 집중 호우나 장마철에 누수가 우려되기 때문에 교체하는 것이 좋다.
창호의 1군 브랜드와 2군, 3군 간의 가격 차이는 각각 30% 내외이며 브랜드보다 단열효과를 우선적으로 살펴보는 것을 추천한다. 만약 흰색의 아이새시로 되어 있는 경우 필름 작업으로도 충분하기에 그만큼 많은 비용을 아낄 수 있다.
- 도배, 장판: 집의 전체적인 분위기는 도배와 장판의 색감에 따라 달라진다. 초소형 평수가 아닌 경우 벽지는 소폭보다 광폭 합지로, 컬러는 화이트나 라이트 그레이 계열이 넓고 밝아 보인다. 다양한 소품과 가구 배치를 고려하여 포인트 벽지보다 전체적으로 색감을 통일하는 것이 좋다. 장판은 두께에 따라 금액이 달라지며 임대용일 경우 두께 1.8T를 많이 사용한다.
4. 마무리
실전 경매 팁과는 번외이지만 한마디 적자면 투자를 하려면 투자에 부정적인 사람을 멀리해야 한다.
투자를 하는 데 있어서 특히 나에게 있어 필요한 사람은 늘 긍정적인 말과 힘을 주는 사람이어야 한다.
주변에 같이 투자에 관심을 가지고 열정적으로 같이 공부하는 사람이 있으면 더욱 투자에 대해 할 이야기가 많고 알아가는 게 많지만 부정적인 이야기로 투자를 방해하는 사람이 있다면 나의 투자 의지도 줄어들고 내 집 마련에도 큰 도움이 안 된다. 부정적인 이야기와 부정적인 사람에게 우리의 귀중한 시간을 쓰지 말자.
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