부모님에게 상속 받은 부동산에 세입자 있으면 계약서 새로 써야할까?

부모님들에게 상속받은 재산중에 부동산이 포함되어 있는 경우가 많습니다.
임차인과 새로 계약서를 써야 할까라고 의문이 드는데요. 
 

이 궁금중에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 
결론부터 말씀드리면, 상속 부동산에 세입자가 있는 경우 계약서를 새로 작성할 필수적인 의무는 없습니다. 
기존 임대차 계약은 상속인에게 승계되기 때문에, 세입자는 계약 기간 동안 임차권을 유지할 수 있습니다.
 
하지만 몇 가지 중요한 점을 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.
 
왜 계약서를 새로 작성하지 않아도 될까요?

• 임대차 계약의 승계: 민법상 임대차 계약은 부동산 고유권과는 별개로 존재하며, 부동산 소유권이 이전되어도 임대차 계약은 그대로 유효합니다. 즉, 상속인이 부동산을 상속받더라도 기존 세입자와의 임대차계약은 그대로 유지되는 것입니다.
• 세입자의 권리 보호: 세입자는 확정일자를 받았다면 대항력을 갖게 되어, 새로운 소유주(상속인)에게도 임차권을 주장할 수 있습니다. 따라서 상속인은 세입자의 임차권을 존중해야 합니다.

그렇다면 왜 계약서를 새로 작성하는 것이 좋을까요?

• 변경된 사항 반영: 임대인이 변경되었으므로, 계약서에 새로운 임대인의 정보를 반영하여 향후 발생할 수 있는 혼란을 방지하고, 세입자와의 원활한 소통을 위한 기반을 마련할 수 있습니다.
• 분쟁 예방: 계약서를 새로 작성하고 서로 보관함으로써 추후 발생할 수 있는 임대차 관련 분쟁을 미리 예방할 수 있습니다.
• 명확한 권리 확인: 계약 내용을 다시 한번 확인하고, 필요한 경우 계약 조건을 변경하거나 추가하여 양 당사자(임대인, 임차인)의 권리와 의무를 명확히 할 수 있습니다.

그렇다면 계약서를 새로 작성할 때 주의해야 할 점은 무엇일까?

• 기존 계약 조건 존중: 계약서를 새로 작성하더라도 기존 계약의 주요 요건은 유지해야 합니다. 임의로 계약 조건을 변경할 경우, 세입자의 동의를 얻거나 법적인 문제가 발생할 수 있습니다.
• 확정일자: 만약 세입자가 확정일자를 받았다며, 새로운 계약서에도 확정일자를 받아야 대항력을 유지할 수 있습니다.
• 전문가의 도움: 부동산 관련 법률은 복잡하므로, 계약서 작성 시에는 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

결론
 
상속 부동산에 세입자가 있는 경우 계약서를 새로 작성할 필수적인 의무는 없지만. 변경된 임대인 정보를 반영하고, 양 당사자의 권리와 의무를 명확히 하기 위해 새로 작성하는 것이 바람직합니다.
 

따라서, 상속인은 다음과 같은 절차를 따르는 것이 좋습니다.

 
1. 세입자에게 상황 설명: 상속 사실을 알리고, 계약이 유지됨을 설명합니다.
 
2. 계약서 검토: 기존 계약서를 꼼꼼히 검토하고, 변경해야 할 사항 파악합니다.
 
3. 새로운 계약서 작성: 변경된 내용을 반영하여 새로운 계약서를 작성합니다.
 
4. 확정일자 재갱신: 필요한 경우 확정일자를 재갱신합니다.
 
5. 양 당사자 서명: 양 당사자가 새로운 계약서에 서명하고 각자 보관합니다.
 
 
주의사항

• 상속세: 상속세 신고 시 임대차 계약 관련 내용을 정확히 기재해야 합니다.
• 임대보증금: 임대보증금 반환 시 유의해야 할 사항이 있으므로, 관련 법률을 꼼꼼히 확인하거나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

그렇다면 부동산 중개인 수수료는 어떻게 될까?

 
부동산 중개 수수료는 거래 금액, 지역, 중개 대상물의 종류(매매, 전세, 월세 등)에 따라 다르게 책정됩니다.
 
부동산 중개 수수료 결정 기준

• 거래 금액: 일반적으로 거래 금액이 높을수록 수수료도 높아집니다.
• 지역: 지역 별 조례에 따라 상한선이 정해져 있으므로, 지역에 따라 수수료가 다를 수 있습니다.
• 중개 대상물: 매매, 전세, 월세 등 중개 대상물의 종류에 따라 수수료율이 다르게 적용됩니다.
• 협의: 최종족인 수수료는 중개인과 의뢰인 간의 협의를 통해 결정됩니다. 법적으로 정해진 상한 선내에서 협상이 가능합니다.

주의사항

• 불법 중개 행위 주의: 불법적으로 높은 수수료를 요구하거나 허위 정보를 제공하는 중개인을 조심해야 합니다.
• 계약서 꼼꼼히 확인: 계약서에 명시된 수수료 조건을 꼼꼼히 확인하고. 불필요한 조항은 삭제하도록 요구할 수 있습니다.

출처: 네이버 부동산 중개보수 계산기

 
◎ 협의 보수율 이란? ◎
 
협의 보수율은 부동산 중개 시 중개인과 의뢰인이 직접 협상하여 결정하는 수수료율을 의미합니다.
 

그렇다면 왜 협의 보수율이 필요할까?

• 다양한 거래 조건: 부동산 거래는 매물의 종류, 거래금액, 지역, 시장 상황 등 다양한 변수에 따라 복잡하게 진행됩니다. 이러한 다양한 조건을 고려하여 일률적인 수수료율을 적용하기 어렵기 때문에 협의를 통해 적절한 수수료를 결정하는 것입니다.
• 시장 변동: 부동산 시장은 수시로 변동하기 때문에, 고정된 수수료율로는 시장 상황을 반영하기 어렵습니다. 협의 보수율을 통해 시장 변동에 유연하게 대응할 수 있습니다.
• 서비스 차이: 중개인마다 제공하는 서비스의 질이나 노력도가 다르기 때문에, 이러한 차이를 반영하여 수수료를 결정할 수 있습니다.

협의 보수율 결정 시 고려해야 할 사항

• 상한 요율: 협의 보수율은 법으로 정해진 상한 요율을 넘을 수 없습니다. 상한 요율은 거래 금액, 중개 대상물의 종류 등에 따라 다르게 적용됩니다.
• 중개인의 역할: 중개인이 제공하는 서비스의 종류와 범위, 그리고 거래 성사에 기여한 정도를 고려해야 합니다.
• 시장 상황: 부동산 시장의 흐름과 유사한 거래 사례 등을 참고하여 적절한 수준의 수수료를 결정해야 합니다.
• 개인의 상황: 의뢰인의 경제적 상황이나 급한 정도 등을 고려하여 협상할 수 있습니다.

협의 보수율 결정 시 유의사항

• 계약서 확인: 협의된 수수료는 반드시 계약서에 명시해야 합니다.
• 불법 중개 행위 중의: 불법적으로 높은 수수료를 요구하거나 허위 정보를 제공하는 중개인을 조심해야 합니다.
• 다른 중개인과 비교: 여러 중개인에게 견적을 받아보고 비교하는 것이 좋습니다.

결론적으로, 협의 보수율은 중개인과 의뢰인 서로 협상하여 결정하는 합리적인 수수료 체계입니다.
 
 
 
 

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