부동산 경매에 뛰어들기 전에 용어 전체를 달달 외워서 경매에 참여하는 사람은 거의 없을 것입니다. 하지만 경매 용어는 어느 정도는 알고 가면 부동산 경매를 조금 더 이해하는데 도움이 되지 않을까 합니다. 그렇다면 경매용어는 어떤 것이 있는지 아래의 글에서 좀 더 알아보겠습니다.
- 가등기
종국등기를 할 수 있을 만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우 혹은 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려고 할 때와 청구권이 시한부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기를 위하여 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기이며, 예비등기의 일종입니다.
- 가등기의 효력
그 자체로는 완전한 등기로서의 효력이 없으나 후에 요건을 갖추어 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위가 되므로 결국 가등기를 한 때를 기준으로 하여 그 본등기의 순위가 확정됩니다.
본등기 이전에 가등기가 불법하게 말소된 경우에 가등기명의인은 그 회복을 청구할 수 있는 가등기자체의 효력(청구권보존의 효과)이 있습니다.
- 각하
국가기관에 대한 행정상 또는 사법상의 신청을 배척하는 처분, 특히 소송상 법원이 당사자 그 밖의 관계인의 소송에 관한 신청을 배척하는 재판을 말합니다. 다만 민사소송법상 가격과 구별하여 사용하는 경우에는 소송요건 또는 상소의 요건을 갖추지 않는 까닭으로 부적법인 것으로서 사건의 일체를 심리함이 없이 배척하는 재판을 말합니다.
- 감정인
특별한 지식 경험에 속하는 법칙이나 이를 구제적 사실에 적용하여 얻은 판단을 법원이나 법관에 보고하는 자를 말합니다.
감정인은 일정한 경우 감정 전에 반드시 선서하여야 하는데 선서하지 하지 않고 한 감정은 증거능력이 없다. 또한 허위감정은 처벌을 받습니다.
- 감정평가액
집행법원은 감정인으로 하여금 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다. 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하여야 하는 것은 아니지만 실무에서는 대부분 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하고 있습니다. 감정평가서에는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침하고 응찰자의 이해를 도울 수 있도록 감정가격을 산출한 근거를 밝히고 평가요항, 위치도, 지적도, 사진 등을 첨부하여야 하며 이감정 평가서는 매각기일 1주일 전부터 매각물건명세서에 첨부하여 일반인의 열람이 가능하도록 되어 있습니다.
- 강제경매
채무자 소유의 부동산을 압류, 환가(값으로 환산)하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행 중의 하나입니다.
- 개별매각(분할매각)
여러 개의 부동산이 동시에 경매신청이 있는 경우 각 부동산별로 최저매각가격을 정하여 경매하여야 한다는 원칙이 있습니다. 법에 명문규은 없으나 이 원칙은 1개의 부동산의 매각대금으로 각 채권자의 채권 및 집행비용의 변제에 충분한 때에는 다른 부동산에 대한 매각을 허가하지 않고 이 경우 채무자는 매각할 부동산을 지정할 수 있다는 규정과 일괄매각에 관한 특칙이 있습니다. 다만 법원은 여러 개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계등을 고려하여 이를 동일인에게 일괄매수시킴이 상당하다고 인정했을 때에 법원 재량에 따라 일괄매각을 정할 수 있습니다.
- 경매개시결정
경매신청의 요건이 구비되었다고 판단되면, 집행법원은 경매절차를 개시한다는 결정을 합니다. 이것이 경매개시결정입니다. 이때 집행법원은 직권 또는 이해관계인의 신청에 따라 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있습니다. 이와 동시에 집행법원은 그 부동산의 압류를 명하고 직권으로 그 사유를 등기기록에 기입할 것을 등기관에게 촉탁(일을 부탁하고 맡기다)합니다. 경매개시결정이 채무자에 송달된 때 또는 경매신청의 기입등기가 된 때에 압류의 효력이 발생하며 이때부터는 그 부동산을 타에 양도하거나 담보권 또는 용익권을 설정하는 등의 처분행위를 할 수 없습니다.
※ 담보권: 어떤 물건을 채권의 담보로 제공하는 것을 목적으로 하는 권리입니다. 보통은 담보물권을 가리키는 것이지만,
넓은 의미에서는 양도담보 까지도 포함됩니다.
※ 용익권: 남의 소유물 또는 권리, 그 본체를 변경하지 않고 일정 기간 사용수익하는 물권이며 사용수익권을
발생케 하는 용익물권. 임차권 등을 가리키는 말로도 쓰입니다.
- 경매신청취하
경매부동산에 대하여 경매신청 후 경매기일에서 적법한 매수의 신고가 있기까지의 사이에 있어서는 경매신청인은 임의로 경매신청을 취하할 수 있으나, 매수의 신고가 있은 후에 경매신청을 취하함에는 최고가매수신고인과 차순위신고인의 동의가 필요합니다.
- 공동경매
여러 명의 압류 채권자가 있는 경매에서 여러 명의 채권자가 동시에 참여하는 경매를 공동경매라고 합니다.
공동경매는 최초 경매를 시작할 때부터 채권자 여럿이 공동으로 신청하기 때문에 1건의 민사소송사건에 원고가 2인이상이 참여합니다. 경매개시를 결정하지 않은 상태에서 동일 부동산에서 여러 채권자로부터 경매신청이 있으면 이와 같은 여러 개의 경매신청을 묶어서 1개의 경매개시결정을 하도록 합니다.
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