경매에서 해당 부동산의 낙찰자에게 중요한 첫 단계는 부동산 임장활동이라고 할 수 있겠다.
당연한 얘기이지만 첫 단계에서부터 잘 안 풀리면 끝까지 속 썩이는 일이 부지기수이다.
그럼다면 부동산 현장 조사를 잘할 수 있는 방법에 대해 알아보자.
1. 입찰 부동산의 전입세대열람을 상세히 파악한다.
전입세대 열람을 보면 세대주의 전입일이 기재되어 있다. 간혹 세대주보다 전입을 빨리 한 세대원도 함께 표기한다. 채무자 가족의 외 다른 세대주가 전입되어 있을 경우 반드시 채무자와 소유자와의 가족관계를 물어보면 좋다.
※ 상가의 경우는 전입세대 열람대신 사업자등록 현황을 참고하면 된다.
2. 현장 조사 시 공부서류를 지참한 후 대조작업을 한다.
토지나 공장 등 경계가 불분명한 부동산에 입찰할 경우 감정평가서, 지적도, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원 등 공부서류를 지참하여 현장에 가서 현황과 일치하는지 확인해야 한다. 토지의 경우 진입로가 제대로 되어 있는지, 건축허가가 가능한지, 기존 소유주에게 주어진 조건이 그대로 승계되는지도 입찰하기 전에 잘 챙겨 봐야 한다.
빌라나 오피스텔, 연립의 경우 실제 등기부등보이나 건축물대장상에 기재된 주소와 현황의 일치여부도 확인해 보자. 공부상 근린생활시설인데 현황은 주거형으로 사용하고 있는 경우 대출도 힘들고 임대, 매매도 수월하지 않다.
3. 유해 및 혐오 시설이 있는지 점검한다.
현장에 가서 입찰 물건의 상태만 점검하고 곧바로 돌아오는 사람도 있다. 자신이 잘 아는 지역일 때는 괜찮지만 모르는 지역에서는 시간을 더 투자해야 한다. 주변에 쓰레기장, 납골당, 축사, 군부대, 사격장 등이 있는지도 확인해야 한다.
주변환경과 소음은 부동산 매매가격에 매우 큰 영향을 끼친다. 호재보다 이 부분을 더 중요하게 따져봐야 한다.
4. 시세조사는 두 곳 이상의 부동산을 방문한다.
의외로 실전에서 투자하다 보면 여기에서 많이 실수를 많이 한다. 경매는 조사한 시세를 기준으로 수익을 고려하여 입찰가를 적어내므로 시세를 높게 조사해도 문제가 되고 낮게 책정해도 낙찰되기 힘들다. 결국 좋은 기회를 잃어버리는 셈.
법원의 감정가격은 기본적으로 채권회수를 위한 감정평가이므로 보통시세보다 높게 책정되는 경우가 많다.
부동산 임장 조사를 하러 부동산에 갔는데 여러 곳 방문하는 수고를 해야 한다. 부동산 중개업소 한 곳의 말만 듣고 시세를 다 파악했다고 생각하면 안 된다. 또한 비슷한 물건이 있는지도 점검하고, 매매시세는 항상 매도가격과 매수가격을 나누어 물어봐야 한다.
※ 가끔 낙찰가보다 싼 급매물도 있다.
5. 현장의 결점부터 찾아야 한다.
좋은 점부터 보지 말자. 일반 부동산을 매매할 때도 매수하려는 사람은 부동산의 단점부터 꼬집어 가격을 흥정한다. 입찰할 때도 매수자의 입장이 되어 물건을 꼼꼼하게 훑어봐야 한다.
도시가스 설치여부, 건물의 방수공사가 제대로 되었는지, 화재는 발생한 적이 없는지, 채광은 어떤지, 건물의 노후도는 어느 정도인지 점검해야 한다. 또한 요즘애는 자가용을 대부분 소유하고 있으므로 세대당 주차공간이 확보되어 있는지도 매우 중요하다.
특히 주차공간이 부족한 빌라 밀집지역에서는 주차 공간의 여부로 매매나 임대가 결정될 수도 있으니 꼼꼼히 확인해 봐야 한다.
6. 점유자를 확인한다.
점유자 확인을 통해 우선적으로 명도의 난이도가 수월할지 여부를 판단할 수 있다. 또한 상세한 현장 조사를 통해 서류상으로 대항력이 있어 보이는 선순위 위장 임차인 물건이나 유치권 신고가 되어 있는 특수물건 등은 현장에서 답을 얻는 경우가 많다.
유치권 신고 물건은 현자 조사 시 실제 그 부동산을 누가 점유하는지 꼭 파악해야 한다. 유치권 신고서류에는 건설회사로 등재되어 있으나 실제로는 임차인이자 채무자가 직접 점유하거나 아는 사람을 앞세우고 뒤에서 조종하는 경우도 많다.
7. 연체된 공과금이나 추가공사 여부를 확인해봐야 한다.
상가의 경우 연체된 관리비가 수천만 원씩 되는 경우도 있다. 또, 점유자는 버젓이 영업하는데 관리비가 연체되어 있을 때도 있다. 집합건물 체납 관리비의 경우 낙찰자가 공용 부분의 관리비를 부담해야 하기에 그 금액만큼 입찰가 산정 시 미리 계산하여 입찰을 진행한다.
전기요금, 가스요금, 수도요금은 낙찰 후 등기부등본을 갖고 기관에 방문하거나 전화로 연락하면 소유권이전등기 후에 발생한 요금에 대해서만 납부하도록 처리해 준다.
또, 빌라나 연립주택, 단독주택 등은 수도나 전기 시설이 개별로 되어 있는지, 옥상에 방수공사나 마감공사가 제대로 되어 있는지 확인하여 추가적인 공사를 해야 할 경우 공사비를 감안하여 입찰가를 산정한다.
8. 상가는 임대가격을 정확하게 확인해야 한다.
상가는 임대가격을 기준으로 매매가격이 산정되는데, 적정 매매가격은 현금 투입대비 임대 수익률을 산정하여
수익률이 4 ~ 6.5%인 금액으로 결정된다. 또한 상가마다 관리비 차이가 크므로 매달 부과되는 관리비도 체크해야 한다.
※ 관리비가 높으면 낙찰 후 재임대할 때 세입자를 구하기 힘들고 월세가격도 높게 책정할 수 있다.
9. 농지취득자격증명원 발급여부는 입찰 전에 확인한다.
지목이 전, 답, 과수원일 경우 낙찰 후 1주일 이내에 농지취득자격증명을 제출해야만 매각허가결정을 받을 수 있다.
전이나 답은 경매나 공매, 즉 민사집행절차를 거쳐 소유권을 취득할 때에는 해당 부동산과 낙찰자의 주거지역 거리가 상당하더라도 농취증을 발급받는 것이 어렵지 않다.
그러나 농지의 경우에는 매각물건명세서의 특별매각조건에 '농취증미지출 시 보증금 몰수'라는 문구가 있으니 잘 확인해야 한다.
지목은 전. 답으로 되어 있는 경우 반드시 입찰 전에 위 사항의 해결이 가능한지 담당자와 면담하는 것이 좋다.
※ 토지이용계획확인원에 1, 2, 3종 주거지역으로 되어 있으면 지목이 전. 답일지라도 농취증을 발급받지 않아도 등기가
가능하다.
현장답사를 할수록 물건의 하자 부분에 대한 관찰력도 발달하지만, 부동산에 대한 감각도 이때 길러진다고 생각합니다.
그래서 현장답사의 중요성은 매우 큽니다.
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