부동산경매 투자를 하다 보면 남들보다 낙찰을 잘 받기 위해 심리적인 부분도 매우 중요하다.
그 이유는 앞으로 부동산의 가격이 상승할 것이라는 기대나 확신이 들어섰던 때보다 대중들이 부동산 가격하락의 대한 두려움을 느껴 투자를 못하고 있을 때에 훨씬 더 나은 수익을 기대할 수 있다.
수많은 대중들의 투자 심리를 이용한 투자 방법애 대해 몇 가지 알아보도록 하자.
1. 하락장에서 부동산 매입
언론에서 부동산에 대해 연일 부정적인 기사가 오르내리는 시기에 좋은 물건을 과감하게 매입하는 것이다.
2008년 금융위기 때가 그러했다. 언론매체나 부동산 전문가들의 의견이 부동산을 매입하지 말라는 뉴스나 칼럼이 도배되었던 시기이다.
이 시기에는 매매가격은 추가로 더 떨어질 것으로 예상되어 모두가 부동산 매입을 두려워했다. 그러나 이 시기에 시세에 절반도 안 되는 저렴하고 수익률이 좋은 부동산들이 이때 시장에 많이 나왔다. 꾸준히 임대수익이 나오는 물건은 굳이 하락장에서 매도하지 않고 월세를 받다가 다시 상승장이 올 때까지 여유 있게 기다릴 수 있기 때문이다.
2. 대금미납물건 매입
누군가 낙찰을 받은 후 대금을 미납한 물건을 괜히 찜찜하다. 내 눈에 보이지 않는 함정이 있는 것만 같다. 이러한 사유로 재매각 물건은 경매투자자들이 기피하는 경향이 있어 경매물건 신건에 비해 경쟁률이 낮아 비교적 낙찰되는 경우가 많다.
그리고 대부분 낙찰가가 종전 대금미납을 했던 낙찰가격을 넘기지 않기에 예상 낙찰가를 산정하는 것도 유리하다.
3. 경매로 취득 후 다시 경매로 나온 물건 매입
이런 물건을 보면 대부분의 초보 투자자들은 이 부동산이 얼마나 안 좋으면 다시 나올까?라는 생각을 하게 된다.
그렇기 때문에 이런 물건은 권리상 하자가 없더라도 권리 분석을 떠나 두려움부터 갖게 되는 선입견이 생긴다.
그러나 잘만 파악하면 전혀 두려울 것이 없다. 잘 모르기 때문이다. 제대로 파악하지 않았기에 두려움을 갖는 것이다.
이런 물건도 잘 선택해서 다시 경매시장에 나오게 된 사유가 무엇인지부터 철저한 분석을 거친 후 공략하는 것도 다른 사람들과의 경쟁에서 출발이 다른 선택이 될 것이다.
많은 입찰자와 경쟁을 피하면서 시세보다 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있는 좋은 기회로 삼아 남들이 꺼려하는 물건 속에서 숨은 보석을 찾는 설레고 재미있는 게임과 같은 일이 될 것이다.
이런 물건의 경우 살펴봐야 할 두 가지가 있다.
① 등기부등본의 채권들을 잘 살펴본다.
만약에 근저당 하나만 딸랑 있고, 그 외의 채권이 없다면 해당 부동산에 하자가 있을 가능성이 있고, 그렇지 않고 근저당 외에 가압류, 압류 채권자들이 함께 있다면 부동산의 하자가 아닌 전소유자의 신용에 문제가 있어 또다시 경매에 나오는 것이 대부분이다.
② 시세파악 및 하자파악을 정확하게 하면 된다.
시세파악은 종전 낙찰자의 낙찰가격을 파악하여 현 시세와 비교해 보면 고가낙찰 여부를 파악할 수 있다.
또한 하자 여부의 파악을 위해서는 현장 임장이 중요하다. 현장에 가서 옥상, 외벽, 탐문을 통해서 확일할 수 있다. 또한 본래 위반 건축물인데 그 사실을 모르고 매입한 경우 인지도 확인해야 한다. 용도는 근린생활시설인데 주거형 빌라로 사용하고 있거나, 옥상이나 테라스를 불법으로 중축한 위반건축물도 있으니, 건축물대장을 통해 위반건축물 여부를 꼭 확인해야 한다.
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