농지를 상속으로 취득하는 경우에는 피상속인 자경기간이 중요하고, 상속을 받는 상속인이 영농에 종사하느냐 안 하느냐에 따라 취득세와 상속세 그리고 양도소득세의 금액이 달라집니다.
특히 양도세는 금액 자체가 워낙 크다 보니 적게는 수 천만 원에서 수 억 원까지 차이가 날 수 있습니다.
앞에서 말한 두가지 중에서 감면 여부가 결정이 됩니다.
그렇다면 농지 상속에 대해 더 정확히 알아보겠습니다.
농지 양도세의 감면 한도는 어떻게 될까요?
1년에 1억/5년에 2억
※ 세법에서 제시하는 조건만 갖춘다면 한도 내에서 100% 감면이 가능합니다.
※ 이 한도는 5년 후에 다시 살아납니다. 장기적인 계획이 필요합니다.
이어서 양도세가 감면이 가능한 경우와 불가능한 경우에 대해 알아보겠습니다.
1. 아버지가 8년이상 자경한 농지를 자식이 상속받아 재촌자경하는 경우
※ 언제 팔아도 양도세 감면받을 수 있습니다.
2. 부모님이 8년이상 자경한 농지를 농사를 안 짓는 자식이 상속받아 앞으로도 계속 농사를 안 짓는다면
※ 3년 이내에 팔아야 감면이 가능합니다.
※ 감면 한도는 1년에 1억/3년에 2억
※ 3년 후에 한도가 살아나지 않습니다.
※ 혹여 상속을 하고 3년이 지났더라도 농지를 상속받은 자녀가 1년 이상 재촌자경 하면 감면이 가능합니다.
3. 부모님이 8년이하로 자경한 농지를 재촌자경하는 자식에게 상속하는 경우
※ 자식이 8년의 경작기간을 마저 채운다면 감면이 가능합니다. 나중에라도 귀농하여 8년의 경작기간을 마저 다 채운다면 감면이 가능합니다.
4. 아버지가 8년 미만 자격한 농지를 농사를 안 짓는 자식에게 상속하고 이후로도 계속 재촌자경하지 않고 처분한다면
※ 이런 경우 양도세를 감면받을 수 없습니다.
※ 나중에라도 귀농하여 8년의 경작기간을 마저 채운다면 감면이 가능합니다.
결론
위의 4가지 경우를 종합해 보면 8년의 자경기간이 핵심이 됩니다.
상속인인 자식이 영농에 종사를 하든 안 하든 피상속인과 상속인의 자경기간을 합하여 8년 이상이 되면 일단 양도세 감면의 조건을 갖추게 됩니다. 따라서 상속인이 상속 당시 재천자경을 못한다 하더라도 이처럼 감면의 조건을 만들 수 있습니다.
피상속인과 상속인의 자경기간을 합하여 8년 이상이 되면 일단 양도세 감면 조건은 갖추게 됩니다.
상속인이 농사를 지을수 없다면 농지를 쉬게 하면 안 되고 임대라도 해서 농지 운영의 공백이 없어야 합니다. 그래야 이행강제금을 내지 않습니다.
상속을 받고 처분할때까지 또는 자경을 할 수 있을 때까지 농지운영에 대한 구체적인 계획을 사전에 반드시 세워놓으셔야 합니다.
상속 농지와 양도세에 관련된 특징들과 주의할 점.
1. 아버지 자경 >>>어머니 자경 >> 자식에게 상속
아버지와 어머니의 영농경력이 합산되어 자식에게 상속
2. 아버지 자경>>어머니 자경 x>>자식에게 상속
아버지의 영농경력 단절. (양도세 감면 불가)
3. 할아버지 자경 >> 아버지 자경>> 자식에게 상속
할아버지의 영농경력은 인정이 안됩니다. 영농경력은 부모와 자식 간에서만 인정이 됩니다.
즉, 영농 경력은 세대를 건너뛰어서 승계가 불가합니다.
- 농지를 처분할 때 양도세를 감면받으려고 할 때는
양도 당시에 농지로 이용되고 있어야 합니다. 임대를 해서라도 경작이 이어져야 하고 영농경력 8년 이상은 채워야 합니다.
경작여부는 실사를 나오지 않아도 실시간 항공사진촬영으로 확인이 가능합니다. 이점 각별히 유의하셔야 합니다.
- 상속인이 여러 명이면 양도세 감면한도가 커집니다.
양도세는 국세이자 인세에 해당하므로 상속인 각자에게 동일한 감면한도가 발생합니다. 세법에서 허용한 5년에 2억 이점을 활용한다면 많은 양도세를 절약할 수 있습니다.
- 농지를 상속으로 취득할 때는 상속 농지에 대한 취득신고금액세 따라 양도세의 금액이 많이 달라집니다.
앞에서 설명한 자경의 조건을 잘 따져봐야 합니다. 농지는 일반 부동산에 비해서 거래가 잘 안 되기 때문에 시세보다는 보통 기준시가인 공시지가나 아니면 따로 감정평가를 받아서 감정가로 신고를 하게 됩니다.
※ 공시지가로 신고 >> 취득세, 상속세가 상대적으로 적지만 양도세는 커집니다.
※ 감정가로 신고를 하게 되면 >> 취득세. 상속세가 크지만 >> 상대적으로 양도세는 작아집니다.
절세 팁:
매매 계약의 일정을 미루어야 합니다
왜냐하면 땅값과 작물값을 구분하기 위한 감정 평가를 받아야 되기 때문입니다.
농작물 > 감정평가를 받아서 >> 감정가액 지정>> 순수 농작물은 '양도세 과세 x
계약서를 작성할 때 작물값이 많이 나올 것으로 예상이 된다면
양도세가 비과세 되는 작물값과 양도세가 과세가 되는 땅값을 구분해서 별도의 계약서를 써야 합니다.
작물값 부분만큼은 양도가액에서 빠지게 되니깐 그만큼 세금을 적게 내는 겁니다.
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